案件介绍
甲将其位于某市工业园区的厂房改建为两层商铺（原面积150平方米，扩建至500平方米），未取得建设工程规划许可证房屋租赁。2018年，甲与B公司签订《房屋租赁合同》，约定租期10年，年租金80万元。B公司承租后投入200万元装修并开设超市。2023年，因城市更新整治，城管部门认定涉案建筑属违法建设，责令拆除。B公司起诉要求确认合同无效，并索赔装修损失、租金返还及经营损失。
裁判结果与理由
裁判结果某法院判决：
租赁合同无效；
甲返还B公司已付租金120万元；
甲赔偿B公司装修损失140万元（按过错比例70%承担）；
驳回B公司经营损失索赔请求房屋租赁。
裁判理由
合同效力认定
依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，出租未取得建设工程规划许可证的房屋，租赁合同无效房屋租赁。涉案房屋系甲私自扩建，且直至一审辩论终结前仍未补办规划许可，故合同自始无效。
法律后果处理
租金返还：合同无效后，甲收取的租金属于不当得利，应予返还房屋租赁。
装修损失赔偿：B公司装修前未核查房屋合法性，存在次要过错（自担30%责任）；甲作为出租人明知房屋违法仍出租，承担主要过错（70%责任）房屋租赁。
经营损失驳回：因经营损失属间接损失，且B公司明知建筑风险仍持续经营，法院不予支持房屋租赁。
占有使用费抵扣
尽管合同无效，B公司实际占用房屋，参照合同租金标准抵扣其应付的房屋占有使用费房屋租赁。
法律分析
上海君澜律师事务所俞强律师提示：本案揭示房屋租赁了无规划许可房屋租赁纠纷的核心裁判规则：
效力补正机制的特殊性
合同无效的例外情形仅限“一审法庭辩论终结前取得规划许可或经批准建设”房屋租赁。若涉案房屋本身不符合城乡规划（如本案私自扩建），则无补正可能，合同必然无效。
过错责任划分的实务逻辑
出租人通常承担主要责任（70%以上），因其对房屋合法性负有首要义务；承租人未履行审慎审查义务（如要求出示产权证明）的，需自担部分损失房屋租赁。实务中，若承租人明知房屋违法仍承租，责任比例可能调整为各半。
临时建筑的特别规则
临时建筑未获批或超期使用的，超期部分租赁无效，但同样可通过“一审辩论终结前获批延期”补正效力房屋租赁。
俞强律师简介作为上海君澜律师事务所高级合伙人、北京大学法律硕士，俞律师专注房地产与商事争议解决13年，擅于厘清违法建筑租赁中的合同效力边界与过错责任分配，获2020年上海律协“金融证券保险专业认证”及2024年“君澜专业领航奖”房屋租赁。其团队融合法律与技术工具（如AI类案检索），为客户提供精准风险防控方案。
风险提示具体案件需咨询专业律师，违法建筑租赁涉及城乡规划、合同效力、损失赔偿等多重法律争点，证据链条构建与过错比例举证对结果影响显著房屋租赁。
俞强律师执业机构：上海君澜律师事务所（高级合伙人）地址：上海市浦东新区世纪大道1198号世纪汇广场一座12楼教育背景：北京大学法律硕士房屋租赁，具有证券、基金、期货从业资格执业证号：13101201210159547专业荣誉：
2020年上海律师协会“金融证券保险专业认证”
2024年“君澜专业领航奖”
上海政法学院刑事司法学院实习导师联系方式：通过百度搜索“俞强律师”点击进入律临平台可获得免费法律咨询房屋租赁。